HIMBAUAN – JAKARTA. Dunia pasar modal Indonesia sedang menyaksikan sebuah fenomena menarik di sektor properti. Pergerakan saham emiten properti terpantau berjalan tidak seiring dengan gambaran kinerja fundamental perusahaan yang sesungguhnya. Bahkan, di tengah kondisi makroekonomi yang belum sepenuhnya stabil, beberapa saham emiten ini justru melambung tinggi sepanjang tahun ini, menciptakan anomali yang patut dicermati oleh para investor.
Data dari Bursa Efek Indonesia (BEI) menunjukkan bahwa Indeks Sektor Properti & Real Estat (IDX Properties & Real Estate) telah melonjak impresif sebesar 51,75% sejak awal tahun atau year to date (YTD). Kenaikan ini jauh melampaui ekspektasi banyak pihak, terutama mengingat tantangan yang masih dihadapi sektor properti secara umum. Namun, di balik angka indeks yang cemerlang ini, tersembunyi cerita tentang sejumlah emiten yang sahamnya meroket secara tidak wajar.
Sebut saja beberapa nama yang mencuri perhatian. PT Sanurhasta Mitra Tbk (MINA) sahamnya telah melesat 314,9% YTD, dengan rasio price to earning ratio (PER) yang mencengangkan di angka -598,42x dan price to book value (PBV) 25,53x. Lebih fantastis lagi, saham PT Bukit Uluwatu Villa Tbk (BUVA) meroket hingga 1.364,78% YTD, diiringi PER 181,94x dan PBV 18,09x. Sementara itu, saham PT Diamond Citra Propertindo Tbk (DADA) terbang 525% YTD, dengan PER 325,95x dan PBV 1,05x.
Fenomena serupa juga terjadi pada PT Maha Properti Indonesia Tbk (MPRO) yang sahamnya naik 345,54% YTD, dengan PER -1.223x dan PBV 110,19x, serta saham PT Pakuan Tbk (UANG) yang melesat 634,69% YTD, dengan PER -131,11x dan PBV 22,23x. Angka-angka ini secara jelas menunjukkan bahwa valuasi beberapa emiten tersebut berada pada level yang sangat ekstrem dan tidak mencerminkan kondisi bisnis intinya.
Anomali Kenaikan Harga Saham yang Terkonsentrasi
Analis Fundamental BRI Danareksa Sekuritas, Abida Massi Armand, memberikan pandangan mendalam terkait fenomena ini. Menurut Abida, kenaikan Indeks Sektor Properti (IDXProperties) sebesar 53,15% YTD lebih didorong oleh sebuah anomali yang sangat terkonsentrasi pada segelintir kecil emiten. Kenaikan ini, menurut Abida, bukanlah cerminan dari perbaikan fundamental menyeluruh, melainkan didorong oleh tiga pilar utama: sentimen spekulatif yang bergejolak, pengaruh kuat dari konglomerasi besar, serta serangkaian agenda aksi korporasi yang spesifik dan seringkali mengejutkan pasar.
Sebagai contoh konkret, Abida menyoroti lonjakan saham BUVA yang sebelumnya didahului oleh pengumuman rights issue besar-besaran. Aksi korporasi ini bertujuan untuk akuisisi aset strategis, ditambah lagi dengan adanya keterkaitan kepemilikan oleh figur konglomerat terkemuka. Dalam skenario seperti ini, investor spekulatif cenderung memberikan premi yang besar, yang sering disebut sebagai “conglomeration premium“, pada saham-saham tersebut. Hal ini didasari oleh ekspektasi akan adanya “asset injection” atau restrukturisasi aset bernilai tinggi yang dipercaya akan meningkatkan nilai perusahaan, meskipun tidak secara langsung terkait dengan kinerja operasional rutin.
Abida menegaskan bahwa kenaikan harga saham yang masif tersebut tidaklah sejalan dengan perbaikan kinerja fundamental sektor properti secara luas. Valuasi emiten-emiten yang menjadi pendorong utama indeks tersebut berada pada level yang tidak rasional jika dibandingkan dengan rata-rata sektor properti secara keseluruhan, yang memiliki PER sekitar 16,1x. Valuasi ekstrem ini menjadi bukti nyata bahwa harga saham lebih banyak didorong oleh ekspektasi non-fundamental, khususnya sentimen terkait aksi korporasi, alih-alih kondisi fundamental perusahaan yang sehat.
“Sementara itu, emiten properti dengan kapitalisasi pasar besar justru masih menunjukkan pencapaian marketing sales yang lesu, hanya sekitar 34% hingga 51% dari target tahun 2025,” ungkap Abida kepada Kontan pada Kamis (20/11). Kondisi ini semakin memperjelas adanya ketidakselarasan antara pergerakan harga saham dan performa bisnis riil di lapangan.
Peran “Low-Float” dan Suku Bunga BI
Menurut Abida, emiten-emiten yang mengalami kenaikan harga paling eksplosif seringkali memiliki karakteristik “low-float“, yaitu jumlah saham beredar di pasar yang relatif rendah. Fenomena ini terutama banyak ditemukan di segmen mid-cap dan small-cap. Struktur pasar yang demikian menjadikan saham-saham ini sangat rentan terhadap “herd mentality” atau psikologi pasar yang cenderung mengikuti tren, serta spekulasi intensif.
Ketika narasi tentang aksi korporasi konglomerasi muncul ke permukaan, seperti halnya rights issue untuk akuisisi aset, karakteristik “low-float” ini bertindak sebagai amplifikator. Ini memungkinkan pergerakan harga yang sangat cepat dan ekstrem, jauh melampaui potensi yang dapat dihasilkan oleh saham-saham berkapitalisasi besar (big-cap) yang memiliki likuiditas pasar yang sangat dalam. Dalam dinamika spekulatif yang bergejolak ini, narasi seputar suku bunga Bank Indonesia (BI Rate) seringkali hanya menjadi faktor latar belakang yang dikesampingkan atau dianggap sebagai narasi tambahan yang tidak signifikan.
Secara tradisional, suku bunga tinggi selalu menjadi tekanan besar bagi sektor properti, terutama karena tingginya biaya Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Namun, kenaikan harga ribuan persen sejak awal tahun pada saham BUVA, misalnya, di tengah lingkungan suku bunga tinggi, menunjukkan adanya ketidakselarasan yang jelas. “Investor yang mendorong harga saham-saham ini tidak berfokus pada prospek penjualan properti residensial yang sensitif terhadap BI Rate, melainkan bertaruh pada ‘asset play‘ atau transfer aset internal yang bersifat idiosinkratik dan tidak terkait dengan siklus properti umum,” jelas Abida.
Menambah perspektif, Senior Equity Research Analyst Kiwoom Sekuritas, Sukarno Alatas, berpendapat bahwa reli saham sektor properti tahun ini memang lebih banyak digerakkan oleh momentum proyek, katalis spesifik, dan spekulasi pada nama-nama seperti MINA, BUVA, UANG, DADA, dan MPRO. Ia juga mengamini bahwa pemulihan fundamental di sektor ini belum merata.
Sukarno mengemukakan bahwa meskipun BI telah memangkas suku bunga sebanyak empat kali di tahun 2025, dampaknya terhadap penjualan properti belum signifikan. Ini disebabkan oleh beberapa faktor, antara lain bank yang belum agresif dalam menurunkan suku bunga KPR, pembeli yang masih selektif dalam memilih properti, serta kondisi pasar di beberapa segmen yang masih mengalami oversupply. “Akibatnya, kenaikan IDXProperties lebih dari 50% YTD lebih ditopang oleh emiten-emiten kecil hingga menengah yang sensitif terhadap sentimen, bukan karena penjualan yang benar-benar pulih secara fundamental,” ujarnya kepada Kontan.
Struktur pasar sektor properti yang tipis likuiditasnya juga menjadi faktor penting yang membuat harga saham mudah bergerak ekstrem. Oleh karena itu, BI Rate lebih sering menjadi narasi pendorong daripada katalis fundamental yang substantif. “Ketika BI kembali menahan suku bunga, pasar yang sebelumnya berharap adanya pemangkasan tambahan langsung melakukan aksi profit taking pada saham-saham besar yang sudah mengalami reli,” pungkas Sukarno.
Prospek Kinerja dan Rekomendasi di Tengah Tantangan
Seperti yang telah diuraikan sebelumnya, kinerja saham dan pendapatan prapenjualan atau marketing sales emiten properti berkapitalisasi besar maupun menengah belum menunjukkan perbaikan yang signifikan. Kondisi marketing sales yang lesu ini terjadi pada mayoritas emiten properti big cap dan mid cap, bahkan di tengah kebijakan Bank Indonesia yang telah memangkas suku bunga sebanyak empat kali sepanjang tahun 2025.
Ambil contoh PT Ciputra Development Tbk (CTRA), yang mencatat marketing sales sebesar Rp 7,6 triliun hingga September 2025. Angka ini menunjukkan penurunan 12% secara tahunan (YoY), memaksa perusahaan untuk menurunkan target tahunannya menjadi Rp 10 triliun. Hal serupa terlihat pada PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) yang mencatatkan kenaikan marketing sales 4% YoY menjadi Rp 1,34 triliun per September 2025. Namun, pendapatan MTLA per kuartal III 2025 justru mengalami pelemahan menjadi Rp 1,13 triliun dari Rp 1,30 triliun pada tahun lalu, dengan laba bersih yang juga turun menjadi Rp 232,45 miliar.
Meskipun demikian, Direktur Metropolitan Land, Olivia Surodjo, menyatakan optimisme pihaknya untuk tetap bisa mencapai target marketing sales di tahun ini. “MTLA memanfaatkan momentum perpanjangan insentif PPN DTP, hingga menghadirkan inovasi produk hunian untuk mencapai target marketing sales,” jelasnya kepada Kontan pada Kamis (20/11). Namun, kondisi ini tercermin pada pergerakan saham mereka; saham CTRA tercatat turun 11,73% YTD dan MTLA sahamnya turun 6,25% YTD.
Sukarno Alatas juga menyoroti bahwa penahanan suku bunga BI di level 4,75% pada November 2025, sesungguhnya bertolak belakang dengan ekspektasi pasar yang mengharapkan adanya pemangkasan lanjutan. “Kombinasi antara ekspektasi pasar yang tidak terpenuhi dan realisasi marketing sales yang belum pulih inilah yang membuat sektor properti kembali tertekan dan memicu koreksi harga saham,” ungkapnya.
Melihat ke depan, potensi pemulihan bagi emiten properti diperkirakan akan lebih nyata di tahun 2026. Hal ini seiring dengan proyeksi stabilnya inflasi dan potensi ruang pelonggaran suku bunga yang masih terbuka. Dalam kondisi pasar yang belum sepenuhnya pulih, emiten dengan pendapatan berulang atau recurring income yang kuat, misalnya dari pendapatan sewa komersial atau portofolio properti stabil, cenderung lebih defensif dan tahan terhadap tekanan pasar. “Sementara itu, nama-nama saham ‘growth‘ seperti RISE, MPRO, dan UANG tetap berpotensi outperform, namun dengan tingkat volatilitas yang tinggi,” kata Sukarno.
Berdasarkan analisis tersebut, Sukarno merekomendasikan “accumulative buy” untuk saham emiten properti dengan rasio PBV di bawah 1x, yaitu BSDE, CTRA, SMRA, dan BKSL. Untuk masing-masing emiten, Sukarno memberikan target harga sebagai berikut: BSDE di rentang Rp 1.050 – Rp 1.140 per saham, CTRA Rp 1.000 – Rp 1.060 per saham, SMRA Rp 410 – Rp 426 per saham, dan BKSL Rp 150 – Rp 160 per saham. Dengan demikian, investor diharapkan dapat mencermati secara saksama dinamika unik di pasar saham properti Indonesia, antara euforia spekulatif dan realitas fundamental.
